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（吉隆坡15日訊）伊斯蘭房屋貸款（簡稱伊式房貸）讓購屋者再融資房貸時享有20%印花稅折扣，使伊房貸資產過去5年平均成長22%，成長勢頭超越傳統房貸。

　分析員告訴《中國報》，伊房貸所有的20%印花稅折扣僅供再融資房貸用途，確會讓有意進行再融資的買家，優先考慮伊式房貸。

　“不過，儘管伊式房貸來勢洶洶，但我國目前房貸市場仍以傳統貸款為主，相比下伊式房貸規模尚小。以整體銀行放貸規模來說，包括伊式房貸在內的伊斯蘭貸款，貢獻整體的22%。”

　根據國行數據，伊式房貸過去5年，平均成長22%，相較傳統房貸，僅增長12%。伊房貸今年以來成長13%至548億令吉，佔國內房貸市場17%；市場規模達3230億令吉。

　但國家銀行“打家債”縮短貸款攤還期，銀行審核貸款更趨謹慎，伊房貸增勢料稍收窄，分析員透露，畢竟國內大多數銀行的房貸配套，供期甚少有超過35年。

　“這（超過35年供期房貸）只是給特定購屋者，以此推算料不會為整體房貸帶來巨大衝擊。”

　不過，比起投機借貸者，銀行對購屋自住者的稍微“寬容”，后者市場仍有成長空間。

銀行慎選借貸者

　“彭博社”引述安永會計師事務所（Ernst & Young LLP）董事夥伴拉勿拉希報導，國內房產投資炒作風氣過盛，銀行只得慎選借貸者。

　“買家償債能力，與所購房產地點，都成為銀行評估房貸指南。”

　基于抵押價值高，房貸被視為低風險資產，不過拉勿拉希透露，若投機炒作情況惡化，則另當別論；銀行只得慎防。

提早還清罰金較低

伊式房貸遵循伊斯蘭銀行一切交易以“道德”（Ethical）為重的營運方式，為不加重貸款者負擔，縱使提早還清房貸，罰金也較傳統房貸來得低。

　銀行情報網資料顯示，購屋者若提早償還房貸，需依個別金融機構支付違約罰金，一般介于未償還貸款的2%至5%不等。

　“罰金比例還胥視購屋者選擇的房貸種類，及何時贖回貸款而定。值得注意的是，部分房貸配套會列明最低償還期限。”

　業界消息說，伊斯蘭教義委員會不願加重購屋者負擔，故就算欲提早還清伊式房貸，所需支付的罰金也較傳統房貸低。

　“伊斯蘭教義委員會雖允許伊斯蘭銀行針對提早還清房貸，征收有關成本，但有關銀行絕對不可從中獲取利益。”

據伊斯蘭教義
銀行將屋子租借貸者

伊式房貸與傳統房貸大不同，在伊斯蘭教義上，前者並非屬于借錢，卻是將房子買下，再以“租賃”形式將房子租給購屋者；購屋者需在期限內清還“租金”才可獲得房子。

　根據國家銀行的銀行情報網（Banking Info）資料，伊式房貸是以買賣形式與購屋者交涉，有關金融機構替購屋者買下房子，再以高出市價方式售給購屋者。

　“在我國，最常見的兩種伊式房貸，分別是伊斯蘭貸款合約Al-Bai Bithaman Ajil Agreement（簡稱BBA），及伊斯蘭聯營（Musyarakah）。”

　反觀傳統房貸的運作方式，是將母金（principal）加上利息，得出購屋者未償還貸款；所謂利息是該金融機構的借貸成本。

　銀行情報網資料顯示，無論是BBA或伊斯蘭聯營，淨利賺幅是由固定淨利率（Fixed Profit Rate）決定，假設固定淨利率為每年10%，計為銷售價。

　“得出銷售價后，有關金融機構將依據購屋者合約期限，計算每個月需償還的付款。早年，這類方式一律被稱為固定利率融資，無法與浮動利率的傳統房貸相比。”